カテゴリー「4.不動産投資、相続」の記事

資産と消耗品を見分ける力。常に清算価値を意識せよ!

2017年1月20日 (金)

これから日本中で起こる「賃貸格差」

先日、銀行が12億円の物件をもってきました。

その一週間後には、うちの事務所を出入りしている大手ハウスメーカーの

営業マンが13億円の物件をもってきました。

どちらも広島駅から近い物件だったので運用できる自信はあるのですが、

バブル崩壊による毀損額を算定すると今はなかなか・・・

ということで、今回は不動産市況の現状確認と今後の投資戦略について

書いてみましょう!

 

ネット社会では知識が必要なくなる。

10年以上前はこんなことを言っていた人がたくさんいました。

しかし、現実にはそうはなりませんでした。

いまやネット上の情報は、知識のある人だけが活用できるものなってきましたね。

分かる人にはわかる、(騙されていることが)分からない人にはわからない。

情報の読みわけができない大量の人達こそ、商売人がカネを得るための

標的媒体にされていると言えます。

これらの本質を一言で表すと「リテラシー」

教養の低い人は情報を解釈することができません。

大手社員ニューリッチ手前の層で非常に多くみられますが、

不動産業界ではこの層を一つのターケットにしています。

そんな本質も織り込みながら、続けて書いていきます。

 

前回の記事では低成長過剰供給社会についても触れました。

その代表的業界が不動産でしょう。

世の中は常に行き過ぎへ向かって進んでいきます。

ですから、いずれ限界に達し軌道修正を余儀なくされるときがやってきます。

その新たな方向性にこそ重要な意味がもたらされるのです。

現在起きている不動産バブルは、昭和末期の現象とは背景が異なっています。

この内容は、普段から顧問先の方々に申し上げているとおりです。

 

まずは、物件過剰供給の問題…

ここ数年は特に、大手ハウスメーカーを中心に

賃貸マンションやアパートの提案が過熱しています。

いわゆる平成27年改正(平成25年度税制改正)で相続税における

基礎控除額の引き下げが大きなネタとなり、新たに相続税を納める

可能性がある団塊世代たちが新ターゲットにもなりました。

資産家とは呼べない新層の出現で目先の市場は拡大した格好です。

なかなか事業性融資が伸ばせず、また低金利で収益性が低下している銀行が

アパートローンに活路を見出そうとするのは仕方のないことだと思います。

オーナー、銀行、ハウスメーカーの思惑が一致した結果、

賃貸物件の過剰供給は更に加速しました。

しかし、これには後遺症が待っています。

困るのは、オーナー、銀行、ハウスメーカーの順です。

これは、末端原理とも言うべきでしょうか。

一番困るのはオーナーです。

 

特に相続対策でアパートを建築する場合には、

既に持っている土地の上に建てようとしますから、

立地条件のことを考えていません。

(計算上の)「相続税対策」にはなりますが、

「相続対策」にはなりません。

減少させた相続税額相当額が事実上手元に残らないということです。

では、そのお金はどこに逃げているのでしょうか?

この場ではちょっと書けませんね(^_^;)

やり方を誤ると、実は対策にはなっていないのです。

これが、過剰供給の裏に隠された相続対策上の問題だと言えるでしょう。

過剰供給によって、立地条件の重要性は増すばかりです。

既に、局所的に激しい賃料低下が起きている地域があります。

これは、日本全国で見られ始めていますが、

やがて局所的ではなくなっていきます。

  

これから日本中で起こるのが「賃貸格差」です。

利回りだけで物件を判断する投資家は全くの素人です。

この層が不動産業界から見た場合の「お客様家主」であり、

最終ジョーカーを引かせるのに最も優れたターゲットなのです。

では、不動産投資はもう終わりなのでしょうか?

決してそのようなことはありません。

もう一度言いますが、これから起こるのが「賃貸格差」です。

みんなが沈没することを格差とは言いません。

物件過剰供給と人口減少によって引き起こされる不動産市場の顛末は

おおよそ見えています。

水面下の地形をよく見ることが重要なのです。(物事のたとえです)

新設住宅着工戸数、空室率の推移などを確認すれば、

今後の賃貸市況が他人ごとではないことは明らかです。

重要なのは、問題点を認識した後、

その対処方法を知ることができるかどうかということではないでしょうか。

方向性がいつ転換してもおかしくない局面にあります。

いつでも対応できるよう賢明な意思決定を心がけましょう!

 

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2015年10月 2日 (金)

実力のないところに情報は入らない

営業では決して取ることができない仕事を手にすること。

これが、クローズドされた究極の価値です。

少し前のことですが、

税理士でもなかなか手にできないポジションをいただきました。

一人では対応できない内容でもあったので、私に責任をもって

専門家チームを編成してほしいと依頼されました。

さて、どの先生に声をかけようか…

仕事ができるというだけの理由では声をかけない。

商売する人間には絶対に声をかけない。

「利」の共有モデル。

これが、「プロフィット3.0」の理論です。

今後10年間は公表することはないと思いますが、

士業経営としてのマーケティングを超えた考え方です。

※検索しても出てきませんよ! 念のため…

 

情報は力だ。

先日、不動産投資家の方から相談を受けた際、このような話をしました。

利回り20%以下には手を出さない。

対象地は、100万都市の旧市内。

田舎には手を出さない。

地方都市なら40%基準はクリアしたい。

はじめは唖然とされていましたが、

頭の良い方で、意味はすぐに理解されました。

近年の中古8%水準(広島)はありえないでしょう。

何を考えているのでしょうか…

 

でも、不動産は騙される方が悪い。

本当の事情を知らない人は、騙されることが役割です。

それでは、素人の人に築20年、表20%の情報が入るのでしょうか?

そんなことは私が答える必要はなく、だれが考えてもわかることです。

力のある者は情報で人を動かす。

力のない者は情報によって動かされる。

水面上の情報はまとまった人を動かすための手段。

水面下の情報は特定の者に対する利。

どんな情報でも3人知ったら価値がないと個人的には考えています。

情報の時代では勤勉な人がカモにされる。

名誉のために補足しておきましょう。

本当に勤勉な人は、情報だけで安易に動くことはありません。

 

「情報で動かない顧客の創造」

これは、私たち専門家業ではとても重要な視点です。

情報には、オープンとクローズドがあります。

オープンな情報で動く顧客もいれば、動かない顧客もいます。

その答えは、クローズドの世界にあるのです。

人を動かすための手段としての情報。

代表例がマーケティング書籍、そしてセミナー集客です!

これが不動産投資の世界では顕著に表れます。

情報はどうやって取得すればよいのだろうか。

インターネットではない。

そのくらいのことはみんなわかっている。

でも、その先のことがわかっていない。

情報は一体どこからやって来るのだろうか…

この問いに対して明確な答えを持たない限り、プロにはなれない。

どこまでいってもお客様家主なのです。

その立ち位置は、賃借人よりも地位が低い…

考えただけで恐ろしくなります。

不動産投資で成功したければ、本を読むな、セミナーに行くな!

そうすれば、お宝物件が手に入るようになります。

 

不動産はブルーオーシャンだ。

一部の士業者やコンサルタントが言いはじめています。

時々インターネットにも出ていますし、運が良ければ(?)

頼みもしないDMが送られてくることでしょう。

しかし、不動産は近い将来、プロパーの地主かプロの業者でなければ

対応できない厳しい時代に突入していきます。

低金利に助けられた投資なんて愚かです。

 

これからの高度情報化社会において

経営環境に影響を与える最も大きな変化はなんでしょうか?

という問いに対して、

私は、「学習する顧客の出現だ」と答えていました。

私が独立した10年前は、士業界でもWEB戦略の拡大が著しかったのです。

市場は一度間違った方向へ大きく進んでいく、という仮説を立てたうえで、

経営戦略を組み立てました。

いつも申し上げておりますが、社会というものは常に行き過ぎを目指す

という特徴があります。

しかし、振り子というものは必ず戻ってきます。

行き過ぎれば行き過ぎるほど戻るエネルギーは大きくなります。

社会が間違いに気づき、正常化に向かおうとするエネルギーが生まれたとき、

重要な意味を持ちます。

つまり、おかしいことがおかしいと認識でき、

正しい行動がとれるだけで成功するのです。

情報化社会では、知識のない客をインターネットとセミナーで狩る、

ということが行われてきました。

「学習する顧客の出現」の中の「学習」という部分の解釈が

カギを握っていたということなのです。

 

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2014年10月17日 (金)

不動産ってやっぱり怖い

顧問先の社長から、人材採用について相談を受けていました。

実際に履歴書を拝見して…

平成●●年からの3年間がどうも気になりました。

私がつくった適性検査のテストも受けていただきました。

ストレス耐性が低く、社会への適用能力が低いという数値が出ました。

後ほど、社長からの報告で分かったのですが、

この方は、アルコール依存履歴があったとのことでした。

ドンピシャでした。

 

人の採用で失敗すると、時間もお金も失います。

会社の成長機会まで失ってしまうのです。

その損失額をお金で換算すると、

その人の年収額のおおよそ10倍と考えています。

年収300万円で安く雇用できたと喜ぶのは大間違い。

3,000万円の損失を買ったことになるのです。

人って本当に気をつけなければなりませんね。

 

関係のない話が長くなりました。

今回書きたかったのは、不動産のこと。

一見すると物的に見える不動産。

でも、ここにも人の問題が潜んでいます。

 

ここ1・2年の不動産売買を見ていると、

少しおかしいなという状況が続いています。

私は地獄耳ですから(^_^;)

どこでどんな売買が行われたか、情報が入ってきます。

うちの事務所では、不動産関係の案件が多いので

大きなお金の動きをいつも見ています。

 

今週から着手している相続対策の案件があります。

広島の一等地で相続対策は、こちらの業務としては大変です。

ちょっとしたノウハウといいますか、知恵といいますか、

やり方で税額が莫大変わります(^_^;)

過去の相続対策の資料を見せてもらいました。

バブルが崩壊して少し経ったころのものでしたが、

想定遺産総額は40億で試算してありました。

バブルって怖いですね。

不謹慎ですが、資産家は死ぬタイミングも考えなければなりません…

ちなみに、まだ私は20億を超える相続案件をやったことがありません。

 

土地には、社会の歪んだ資金を大量に含む力があります。

なぜ土地にそんなものを含む力があるのか、

そこに関わる人たちの行動を見ているとよく理解できます。

そういうことを知らないで、安易に収益不動産に手を出す人が

多いのは、本当の恐ろしいことだと思いますね。

本を読んでも、ネットで調べまくっても、

結局そういうことを理解していません。

ですから、経験というのはとても大切なわけです。

 

私はまだ40年しか生きていませんが、

子供のころから不動産を見る環境にありましたので、

ものすごく変化してきたのを肌で感じてきました。

色々な売買を見ていて感じることがあります。

「この人たち、あとのこと考えていないな…」

そういう売買がものすごく多いように思います。

その裏側には、不誠実な金融の問題があります。

堅実ではない者たちが発生させるエネルギー。

ものすごい規模のエネルギーに成長します。

 

決して不動産を否定しているのではありません。

不動産の特性をよく知り、うまく付き合っていきたいものです。

 

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2014年8月22日 (金)

仲介から管理の時代へ

あともう一人自分がいたら、

今の私の事務所の問題はすべて解決される…

まぁ、こんなこと言っている間は、まだまだウツワが小さいですね(^_^;)

 

久しぶりに、不動産賃貸について書きます。

ここ広島でも、2014年に入ってから例年と動きが違う…

そう思っている家主さんも多いのではないでしょうか。

口先だけで生きている無責任な●●家よりも、リスクと向き合って生きている

家主のほうが本当の景況感を理解していることでしょう。

 

わたくしの物件ですが…

今回のお盆は、3室一気に契約を決めました。

今年の春からずっと空いていたんですねぇ。

本業が忙しいので、不動産は「完全無視」です。

でも、これではいけないと思い、7月に一手打ちました。

広告料1か月積み増しとか、キックバックということではありません。

こういうもので対応する時代を「仲介の時代」といいます。

しばらく、こういう時代が続きましたね。

 
どうやって一気に決めたかはこのブログでは書きませんが、

やはりノウハウがあります。

 

キックバックがないと営業マンは本当に動きませんか?

そんなことないと思いますよ。

情報を持ちすぎた入居希望者が、「あてぶ」で騙されるのでしょうか?

(業界用語ですみません。わからない人は読み飛ばしてください)

どんなにネットで情報を得ても、彼らが業界のすべてを知ることは

不可能ですから、所詮いたちごっこです。

彼らがネット上で拾う偏った情報に合わせて対策を考えれば、

思いつくことがたくさんあります。

ネットで東が火事だと情報を得た彼らは、西へと走るのです。

それが、正しいかどうかはここでは関係ありません。

これがマーケティングです。

(学問としてやっている先生からは叱られるかもしれませんが…)

 

ある出版社は、この手法がとても巧みです。

残念なことに、弊所の関与先社長も何人か引っかかっているようです。

ネットで調べる習性。

これを巧みに利用するのです。

仕掛け人は、彼らの心を読み取るEQ力が卓越しています。

人の心に宿る邪心のようなものをうまく引き出しています。

完全勝利のマーケティングです。

(個人的には、あまり好きではありませんが…)

 

話が逸れたので元に戻します。

私のような副業家主は、不動産に時間は使えません。

本業のほうが大切ですから。

しかし、不動産には大きな魅力があるのも事実です。

いかに短時間で不動産の対策を行うか、

ここは、副業家主のノウハウです。

私は絶対に自主管理はしません。

しかし、不動産屋まかせにもしません。

 

「仲介から管理の時代へ」

これは、入居者目線の商品が決まるということを意味しています。

入居者目線…

勘違いしてはいけません。

これは、必ずしも質の高い商品であるという意味ではないのです。

この業界でも例外なくマーケティングの必要性が増しています。

営業とマーケティングは別物です。

 

今から30年前。

ビル(敢えて昔っぽくビルと書きます)やアパート、駐車場の契約の際には、

入居者たちが菓子折りもって家主に頭を下げに来ていた時代がありました。

それを傍で見ていた私は、子供ながらに、家主ってエライもんだなぁ、

と思っていました。

当時からすれば、現代のように純財産をほとんど持たない貧乏家主が

無数に散らばっているような社会は想像がつきませんでした。

長期にわたって動かなかった家主業界も、

ゆっくりと変革期を迎えているのかもしれません。

業界独特のゆっくりさはありますが、

その変化には大きなエネルギーを感じます。

 

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2014年6月13日 (金)

相続ラッシュ

2年ほど前から、相続の案件が絶えなくなりました。

単なる相続ではなく、事業承継という形のご相談も増えていて、

次世代へのバトンタッチがうまくいっていない様子も実務ベースで感じます。

この手の案件が、ホント急に多くなってきました。

私は、●●税専門の税理士のことをハゲタカ税理士と言っていた時期が

あるのですが、自分がそうなってしまうとは(^_^;)

いえ、決して私は●●に群がってはいません…

というより、私は相続に関してはマーケティングを仕掛けません。

やはり、人としてあまりそういうことはやりたくない…

 

それにしても、持っている人は持っていますよね。

人が一人死ぬことで、相続税を億単位で納税するのは、

やはり気の毒です。

感覚的にはどうしても理解できません。

遺産が3億円程度であれば、あまりプレッシャーを感じないのですが、

ここのところ大きい案件が続きます。

 

相続の案件について思うことが、

たとえ税理士でも、相続の仕事で経験を積み上げていくのはとても難しい

ということです。

特に、遺産10億円クラスの仕事を次々と経験していくということは

通常はできないわけです。

相続に強くなろうと思っても、現実には経験できない。

遺産1.5億円程度では経験にならない。

こういうことだろうと思うのです。

 

先月は大きい相続が2件発生しました。

うち1件は経営者として著名な方で、こういう方がお亡くなりになると、

都銀や証券会社から相続に関する営業がたくさん入ってくるようですね。

ちなみに、遺書(メモ書き)には、相続については税理士の三保に相談せよ、

と書かれてあったことを遺族の方から聞かされ、更に責任を感じました。 

経営者の方を相手にする法人系の顧問でもそうなのですが、

資産家との間でも信頼関係がとても大切だと思います。

 

別件で、現在も相続税の税務調査が続いています。

遺産規模が大きくなると、調査範囲も広く時間がかかります。

調査を受けている納税者は、やはり不安だと思うのです。

その中でも、自分の知識と経験を生かし、税務調査の方向性

をコントロールしていくことが税理士として大切です。

クライアントの期待に応えることが信頼につながり、

同時に自分が成長していくということを実感します。

夜中でも休みの日でも頑張れる最大の理由ですね。

 

誰と信頼関係を持つべきか、誰から信頼されるべきか、

そのためにどのような生き方をすべきか、

常に検証し続けることで、人生に磨きがかかっていきます。

 

余談ですが…

あくまでも個人的な意見として、相続の案件は、

資産家である税理士が対応するのが一番ふさわしいと思います。

相続税の知識だけで資産家の問題は解決しません。

「経験なきものは、どんなに勉強しても偽物」 というわけです。

 

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2013年11月15日 (金)

私をまた少し成長させてくれた案件

今日は、相続税の申告手続きを完了させました。

資産規模が大きく、実務的にも取扱いにくい項目が連続していました。

時間不足の環境で進めていくのはかなり辛かったです。

申告書類のボリュームも大きく、すべての計算と付属資料の作成が完成した後でも、

申告書を組み上げるのに半日以上かかりました…

これから申告済みの申告書類の控えをコピーして各相続人の方にお渡しを

するのですが、コピーしてセットするだけでもまた半日以上かかりそうです。

 

相続に絡めた交換否認スキームは、意外なほどにこちら側に有利な結果を

生み出しました。そのときの交渉術など、また機会があれば書いてみます。

 

相続税の申告をした後は、相続人の方と今までにない信頼関係が生まれ、

このような空気感が出来上がると、一生懸命に努めてよかったなぁと思います。

おおよそ8か月の期間、いろいろなご支援をさせていただいたのですが、

その内容は税務のことだけではありません。

 

なぜ信頼関係ができるのか。

それは、本当の信頼関係なのか。

このことをきちんと考えることが、生きていくうえでとても重要です。

まさにこの感覚が次なる学習へのモチュベーションへと繋がるのです。

 

資産家の相続案件を受けるときにとても重要なことがあります。

それは、資産家の方がどのような環境で育ってきたのか、

そのような意識レベルでクライアントを理解できるか、ということです。

その感覚で繋がることができると、とても良い仕事ができるのではないでしょうか。

 

うちの事務所では、相続税の申告書に戦略的書類「おまじない」を添付します。

具体的な効果は企業秘密ですが、調査率や是認率共に表れています。

べつに33条の2の書面添付である必要はありません。

業界的には、あまりこういうことを言わないほうがよいのかな…

いえ、33条の2の書面添付も良いと思いますよ!

うちの事務所でも添付することはあります。

 

私に資産税のアドバイスをしてくださる●●先生の事務所では、

今年になって遺産総額20億円の申告を行ったそうです。

私は、20億を超えるような案件には当たったことがありません。

まだまだ未熟ですね…

 

それから、相続税の申告期限に追われる中、祖母が他界しました。

少々複雑な気分ですが、駆けつけることはできませんでした。

とりあえず、大きな仕事が完了したところですが、

今月は9月決算業務もかなりの数があります。

11月後半は、気をとり直してリ・スタートです。

 

今日はなんだか普通の日記になってしまいましたね。

元気を取り戻したら、またキレのある記事を書きます(^_^;)

 

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2013年10月18日 (金)

投資の優位性

先日の連休は、自分の物件にお泊りに行きました。

残りの空き部屋があと僅か!

客付けについてはかなりオーバーペースで進めたため、

入居者層が荒れたかな?

と心配していたのですが、案外みなさん静かに生活をしてくれていました。

 

賃貸経営における商品は、「住」です。

ですから、賃貸のマーケティングと営業において、

物件環境を知ることは基本中の基本なのです。

こういうことがわからずに修繕工事を行うものですから、

ターゲットミスや過剰投資などが起こるのでしょう。 

この「お泊り」をやらない家主さんが意外の多いのですが、

それは、自分が持っている物件を知らないのと同じことです。

 

私の物件は、

内装工事が完了してから客付けまでの平均客付日数が▲5日です。

つまり、工事が完了する前に入居が決まります。

さほどキレイな物件ではありません。

 

もう一つ特徴があります。

それは、オーナーチェンジによって、賃料単価を上昇させることです。

つまり、その物件のパフォーマンスキャパである満室想定利回りを

上昇させています。

この利回り計算では注意点があります。

全面改装をした場合には、その費用が仮に税務上一時に必要経費又は

損金として計上できたとしても、その改装工事費用も織り込んで利回りの

計算をしましょう、ということです。

当然ですね!

つまり、過剰投資をして賃料を上げても、それは本末転倒だということです。

 

賃貸ビジネスモデルのヒントは建設業にもあります。

少々マニアックな話になるので、ここでは割愛します。

 

他よりも優位な物件を考える上で重要なことがあります。

それは、「自分で考える」 ということ。

そうして得たノウハウは、独壇場のものになるからです。

このような話をしても、意味が分からない方は、

不動産投資はもう少し待ったほうが怪我がないと思います。

投資の世界では、財務的センスと相場観がとても重要です。

 

もう一つ大切な視点があります。

それは、本業第一主義。

不動産はお遊びです。

(あくまでも、私にとっての場合です)

ですから、不動産で時間を失うようなことがあれば、それは本業潰しです。

しかし、遊びが本業を支えているという関係であれば、素晴らしいですね!

もちろん、200戸とか300戸レベルで所有している本業家主さんたちは、

その本業をしっかりすべきだと思います。

 

私は時間に恵まれないので、

基本的には物件に関する実行実務を自分ではやりません。

私は、賃貸モデルを考えて、意思決定をするだけです。

このあたりは経営と同じことで、

自分のために動いてもらえる「人」を探すのです。

しかし、自分のことだけを考えて人探しをしても、

世の中そんな都合のいい人はいませんよね…

 

少ない時間の投資で

最大の効果を得るためのノウハウが必要です。

決して自分で工事はやりません。

清掃も自分ではやりません。

入居付けだって自分でやってはいけません。

税理士業とは少し違いますが、

不動産賃貸業でも、やはり「人」が財産なのです。

 

私は実家の不動産環境に育てられた一面があります。

不動産のありがたさを知っています。

子供の時は、なんとも思っていなかったのですが…

不動産のイヤなところ汚いところも知っています。

不動産は、人に試練を与えることがあります。

不動産は、人の力を奪ってしまうこともあります。

一方で、人を豊かにすることもあるわけです。

 

いま取り掛かっている大型の相続案件でも、その経験は生きています

その資産家が何に迷い、本当は何を望んでいるのか、

感覚から入っていくことができます。

たとえ税法が一流であっても、クライアントの心の問題は解決できません。

以前に父が言っていました。

相続の仕事で最も重要なのは、「人との調整」 なんだと。

 

「投資の優位性」のお話、

少しお分かりいただけたでしょうか。

不動産は人との結びつきがとても深いと、改めて思うわけです。

もっと楽しみながら、不動産の研究を深めていきたいと思います。

 

※今回は、専門職などの本業があって、別に不動産も持っている

副業家主からの視点で書きました。本業家主の立場からの視点は

また別の機会にでも記事にさせて頂きます。

 

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2013年9月13日 (金)

不動産投資に警告

最近、不動産投資に失敗している人が増えているように感じます。

つい数年前まで、不動産投資をネタにした「あま~い」書籍が

次々と出版されていました。

今では、少しはブームが去ったのかなと思いますが、どうでしょうか。

 

「マイナスの学習」ということもありますので、学習教材には気を付けましょう!

どこかにおいしいものが落ちているように思えてしようがない人は、

人生経験が未熟な証拠です。

そのような考え方の人は、不動産投資の出口はおろか、

人生の出口も暗いと思います。

最近では、うちの事務所でも不動産投資に失敗してしまった

投資家の方がチラホラと出ています。

これはとても残念なことです…

もちろん、うちの事務所からはノーレクチャーです。

顧問契約についても、物件を購入した後からというのが特徴です。

 

私は、銀行からもこの不動産投資の案件が今後どうなるのかということで、

ちょくちょくシミュレーションを依頼されます。

税額との絡みもキャッシュフローに大きく影響するからでしょう。

深い部分では銀行もあまり理解が進んでいません。

よく理解できないから貸したくない…、となるわけです。

不動産投資系の銀行折衝で、私が作成する資料は定評があります。

やはり、稟議を上げるときの説得材料は重要なのです。

 

不動産投資では借入金額が大きくなるので、融資戦略が重要になってきます。

お金を引っ張ればそれでいいという考え方は、あまりにも無責任でお粗末です。

また、わきまえもなく(自分の与信がないことを棚に上げて)無理な金利を

要求する人がいますが、それでは銀行から断られて当然です。

しかし、このような話に付き合ってくれる金融機関があります。

表面金利は安く見えても、実質金利を上げる方法があります。

 

不動産投資の財務構造は比較的簡素なのですが、それでも家主さんたちの

理解はあまり進みません。

減価償却費と借入金との関係くらいは宙で言えるように身に付けておきましょう。

税金の部分は、つまみ食いで対策をしても意味がないので、私達にお任せください。

 

不動産は財務の知識だけではうまくいきません。

業界独特の汚い側面をよく理解しておくことです。

騙されていることに気が付かない家主さんは多いものです。

どこで利益が抜かれているのか、

その構造をよく理解することがとても重要です。

これも、投資計算の中に織り込んで考えます。

 

多額の修繕費を投じてコンプリート仕様にして入居付けをする

家主さんもいますが、それが本当に正しいのでしょうか?

北向きはダメ

ユニットはダメ、

1階は防犯の関係でダメ、

25㎡以上じゃないとダメ、

インターネットは無料じゃないとダメ…

 

いまの入居者はわがままだと言います。

本当でしょうか?

一体いくらに家賃設定するつもりなのでしょうか?

 

不動産投資に成功した方と失敗した方とは、その考え方が対照的です。

立地や物件が悪いのは論外です。

しかし、そういう事情じゃなくても失敗している人がいます。

 

現金商売の飲食店で、現金管理のシステムを確立しなかったお店では、

確実に現場で横領が起きます。

これは経営者の管理能力の欠陥を意味します。

 

それでは、家主が物件管理を不動産屋任せにするとどうなるのでしょうか?

その対策はどのようにすればよいのでしょうか?

こういうことがパッパッと分かる人が頭の良い人です。

一問一答の教育しか受けていない日本人は、

こういうことが比較的苦手であるように感じます。

 

成功している人は、弊所の投資の考え方をきっちりと理解して

忠実に守っていただいています。

聞きたくない人には一切アドバイスはしていません。

私はお節介が大嫌いです。

 

不動産投資に「絶対」はありませんが、

きちんと勉強して対応すれば、90%以上の確率で成功します。

「楽して儲ける」という甘い考えを一旦頭から外してください。

楽して手に入れたものに達成感はない、というくらいでちょうど良いです。

そして、情報源を変えてください。

 

これからも不動産投資で顧問先様が良い結果を出せるよう

支援体制の強化を目指していきたいと思います。

 

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2013年7月 5日 (金)

金利の鬼

本日、賃収ビルを1棟決済いたしました。

売主さんにも非常に喜んでいただけました。

 

今回の物件には買換えの特例が適用されていて、

売却時における税務上の取扱いがわからないという点も

売主さんにとっての大きな不安になっていました。

売主さんの出口をケアすることが大切です。

自分(買主)のことばかり考えて取引をしてはいけません。

残債を一括償還して、いくら手元に残るのか。

税務の検討なしに出口が見えるはずがありません。

 

売買契約においても、可能な限り売主さんが安心できるような内容にします。

売買金額について細かいことは言わないこと。

ガメツイことは考えないことです。

経営の世界でも同じことです。

値切る社長は経営が下手なのです。

瑕疵担保なども付けません。

ローン特約なんかもできれば付けないほうがよいかも…

 

仲介も入れておりません。

ただし、仲介の「あり」「なし」は慎重に判断すべきです。

仲介にはそれなりの価値がありますから、必要な場面もあります。

 

今回の売買は、共創売買(^_^;)

競争なんてしません。

 

いつも申し上げていることですが、

どんな不動産投資でも大切な検討事項があります。

・立地条件(単に一等地が良いという意味ではありません)

・物件規模(不動産の規模は流通価格へ大きく影響します)

・実質利回(利回りは自分でつくっていくものです)

・金利戦略(ここを失敗すると何をやっているのかわかりません)

・節税戦略(不動産は一度取得したらやり直しがききません)

まだまだ検討すべき事項はたくさんありますが、

不動産投資で面白いことは、同じ条件のものが二つ以上ない

ということではないでしょうか。

 

北向き物件はアウトとか、

1Fは入居付けができないとか、

ユニットはダメだとか、

オートロックじゃないとダメだとか、

インターネット無料じゃないとダメだとか、

こういう情報を鵜呑みにしてしまうと、実質利回をうまく引き出すことはできません。

 

投資の世界では、「乖離」を見抜く力が必要なのです。

簡単に言えば、

みんなが思っていることやっていることが間違っているかもしれない。

そういうことに気がつくという能力です。

例えば、今の執筆時刻でドル円相場が100円近辺。

これって、高いのでしょうか? それとも安いのでしょうか?

みんなどう思っているのでしょうか?

間違った相場は時間をずらして必ず正常な方向へ修正が入ります。

その修正相場が一番しっかりしているのです。

そして、修正時刻、すなわち時間の計り方が重要でなのです。

 

話しを戻しますね(^_^;)

購入時の実務的なことですが、不動産投資の現場で難しいのがスピードです。

本当に良い物件は、銀行と金利交渉をしている暇などないと思います。

しかし、これについてもやり方があります。

 

また横道にそれますが、「交渉」ということについて…

「交渉」の現場では、インターネットで仕入れたような情報は役に立ちません。

金融機関の折衝や税務調査の現場でも。

使える情報が必要なのです。

情報が知識に変換されていること。

知識が体験で裏付けられていること。

そして、交渉の相手を知っているということ。

これが交渉といういことの本質ではないでしょうか。

 

ちなみに、私の金利はプロパーで…

弊所の関与先さんで不動産投資をされている方からの

ご質問であればお答えいたします。

既に不動産投資をされていて金利交渉の厳しさを知っている方であれば

おそらくビックリされるのではないでしょうか。

 

不動産投資では、いわゆる中小企業向けのような低利制度融資

(一定の条件が必要です)がないので、大変なのですね!

 

これから顧問先さんの投資案件で、金利2%ダウンに挑戦をいたします。

銀行の内部情報を知っていなければできません。

借入金額は億単位ですから、その効果は計り知れないのです…

若い方を中心に、金利をナメている方が多いです。

投資は博打ではありません。

そのような姿勢は非常に危険だということを申し上げておきたいと思います。

 

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2013年4月12日 (金)

不動産家主にも関係する消費税経過措置

私のブログは、経営者が持つべき視点に関するものが多いので、

読み手によっては理解し辛いものがあるかもしれません。

いろいろと感想はいただくのですが、

よく理解できている人もいらっしゃれば、

ピントがズレている人もいます。

 

実力主義だと言えば、弱者のことは考えないのか、

と即反論的な立場になる人もいるでしょう。

一方で、実力主義は当然だという人もいます。

 

もちろん、記事を読んでどのような感想をもつかはその人の自由です。

ただ一つ言えることは、その視点の持ち方によって、

その人を取り巻く環境は明らかに変わっているということです。

 

さて、今回は、税理士らしく税務のお話をします。

不動産貸付業で建物全体、又はその一部がテナント賃貸になっているケースでは、

消費税の税率引き上げの問題が出てくるでしょう。

この不動産賃貸についても、施行日以後は新税率が適用されることになります。

しかし、H25.9.30までに締結した資産の貸付けに係る契約に基づき、施行日前から

施行日以後引き続きその契約に係る資産の貸付けを行っている場合において、

その契約の内容が次のイ.及びロ.又はイ.及びハ.の要件を満たすものについては、

旧税率を適用することになっています。

イ.当該契約に係る資産の貸付けの期間及び当該期間中の対価の額が定められていること

ロ.事業者が事情の変更その他の理由により当該対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないこと

ハ.契約期間中に当事者の一方又は双方がいつでも解約の申し入れをすることができる旨の定めがないこと、その他対価に関する契約の内容が政令で定める要件に該当していること

それでは、下記の場合はどうでしょうか?

―――――――――――――――――――――――――――――
H25.9.30までに賃貸契約(2年間)を行った事業用建物について、
契約書で「消費税率の改正があったときは改正後の税率による」
とされており、H26.4.1以後から賃料に対して8%の消費税を
領収した場合における消費税率の適用関係。
―――――――――――――――――――――――――――――

結論から申し上げますと、

このケースでは、H26.4.1以後は8%として計算しなければならず、

経過措置の適用はありません。

 

賃料(本体価格)に変更はないのに…

という疑問が発生するかもしれません。

 

事例のケースでは、H25.9.30までに締結した賃貸契約に基づき、施行日前から

施行日以後継続して資産の貸付を行っているとともに、契約で資産の貸付けの期間

及び対価の額が定められていて、かつ、事業者が事情の変更その他の理由により

対価の額の変更を求めることができる旨の定めがないので、一義的には経過措置の

要件を満たしているようにも思えます。

しかし、「消費税率の改正があったときは改正後の税率による」旨の定めに基づいて

実際に賃貸料の額を変更した場合には、経過措置の適用はありません。(通達17注)

 

これは、経過措置の要件を満たす取引の場合、施行後も継続的に5%の税率を

適用すると解釈されるところですが、H26.4.1以後の期間において8%の税率を適用して

消費税相当額を賃料と合わせて受領した場合には、5%相当額を超える部分の金額

については賃料(本体価格)を変更したことになるからです。

 

テナント賃料は、金額が大きくなるケースが多いですから、

契約には注意をしておきましょう。

 

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